Cotia é uma cidade privilegiada.
Mesmo com seus desafios – que não são poucos – continua atraindo novos moradores e continua sendo uma das regiões mais desejadas da Grande São Paulo.
A valorização imobiliária da Granja Viana continua em crescimento, mesmo diante dos desafios de mobilidade urbana. “O trânsito é, sim, uma questão, mas é importante contextualizar: nas grandes cidades, como São Paulo, esse é um problema comum — basta pensar no trajeto entre o Butantã e a Avenida Paulista, pela Rebouças, que leva tanto tempo quanto algumas rotas da Raposo Tavares”, explica Camila Bezerra, sócia proprietária da Casa Noble Negócios Imobiliários, uma das responsáveis pelas vendas de altíssimo padrão na região granjeira. De acordo com ela, a diferença está no destino. “Aqui, ao chegar em casa, o morador encontra qualidade de vida, contato com a natureza, segurança e tranquilidade que dificilmente encontram tão perto da capital”.
De onde vem o novo morador da Granja Viana?
Existe uma procura crescente de famílias vindas de São Paulo, Osasco e até de Alphaville. O novo morador da Granja Viana, em grande parte, tem flexibilidade de trabalho remoto e busca esse equilíbrio: médicos, advogados, empresários e profissionais liberais estão entre os perfis mais frequentes. Além disso, diversas celebridades têm escolhido a região, justamente pelo custo-benefício dos condomínios de alto padrão em comparação a bairros próximos da capital.
Ranking dos condomínios granjeiros por valor do m²
1. Haras Guancan – R$ 16.133,18
2. Alphaville Granja Viana – R$ 11.008,84
3. São Fernando Golf Club – R$ 10.229,41
4. Vintage Arte de Morar – R$ 10.059,48
5. Reserva do Vianna – R$ 9.429,51
6. Parque Silvino Pereira – R$ 9.367,94
7. Bosque do Vianna – R$ 7.904,51
8. São Paulo II – R$ 7.291,30
9. Palos Verdes – R$ 7.000,20
10. Jardim Mediterrâneo – R$ 6.447,01
O metro quadrado na Granja Viana: uma fotografia do mercado de alto padrão
A Granja Viana segue se consolidando como uma das regiões mais valorizadas da Grande São Paulo quando o assunto é viver com qualidade, segurança e sofisticação. Uma recente análise dos principais condomínios da região mostra um retrato bastante interessante:
• Preço médio do metro quadrado na Granja Viana: R$ 9.487,14
• Condomínio mais valorizado: Haras Guancan (R$ 16.133,18/m²)
• Condomínio com menor valor médio: Jardim Mediterrâneo (R$ 6.447,01/m²)
Análise estratégica (Fonte: Casa Noble)
• Consolidados no topo: Haras Guancan e Alphaville Granja Viana representam o ápice do valor percebido, refletindo não apenas localização e infraestrutura, mas também o status associado aos empreendimentos.
• Faixa de equilíbrio: Condomínios como São Fernando Golf Club, Vintage Arte de Morar e Reserva do Vianna orbitam próximos à média, atraindo tanto investidores quanto famílias que buscam valorização sem chegar ao teto do mercado.
• Potencial de valorização: Empreendimentos como São Paulo II, Palos Verdes e Jardim Mediterrâneo estão abaixo da média, mas oferecem um espaço de crescimento interessante, principalmente considerando a escassez de terrenos na região e o movimento de migração de famílias de alto poder aquisitivo para a Granja.
Tendência
O cenário aponta para uma valorização contínua do metro quadrado na Granja Viana. A região atrai cada vez mais investidores e famílias em busca de qualidade de vida, o que deve impulsionar, nos próximos anos, uma aproximação dos condomínios de menor valor para patamares próximos à média atual.
O valor médio do metro quadrado em Cotia em maio de 2025 era de R$ 6.248, embora os preços possam variar bastante dependendo do bairro, do tipo de imóvel e do seu tamanho, com valores que vão de R$945 a R$10.472 por metro quadrado, segundo dados do apto.vc. Para um valor mais preciso, é importante consultar os preços médios em bairros específicos, como a Granja Viana ou Jardim Cotia, que têm valores diferentes.
EM COTIA, O CENÁRIO É COMPLETAMENTE DIFERENTE
De acordo com o consultor imobiliário Marcos Gomes, na região central de Cotia e bairros do entorno a busca é por apartamento de baixo padrão com valores a partir de R$180 mil. “As pessoas querem substituir o aluguel pela parcela do apartamento”, explica ele, que afirma: “Os valores, de fato, ficam parecidos, porém, a entrada e a documentação podem interferir na compra.
Apesar de em menores quantidades, existem casos de saindo de perto ou da capital para procurar imóveis mais baratos e com mais tranquilidade. Em São Paulo, Capital, existem imóveis de R$180 mil, mas estão na periferia ou na região central com espaços de 25m², chamados de estúdios.
Outro fato afirmado por Marcos – assim como Camila apontou – é que Cotia é um destino para quem já tem a vantagem de trabalhar home office ou trabalha na própria região.
Caio Portugal é morador e empreendedor na região desde 1977.
Ele enxerga a necessidade da nossa região de planejar de forma integrada, e, principalmente, os gestores públicos discutirem recursos e investimentos em obras, sem politicagem, usando a força de quem mora e quer morar e trabalhar aqui. “Aproveitar para buscar mais recursos públicos e privados, melhorar a integração entre os bairros e usar dos transportes de massa próximos (CPTM e Metrô), de forma integrada com transporte de massa de qualidade”, destaca ele.
De acordo com Caio, adensar e requalificar onde for necessário, e integrar os bairros de forma a ampliar a circulação inteligente das pessoas é o que precisa ser feito.
Vanessa Crespi, sócia da Logis Empreendimentos, acompanhou de perto as transformações da região e fala que os desafios enfrentados são típicos de cidades em expansão. “O grande desafio do setor imobiliário é crescer de forma planejada, colocando o morador no centro das decisões — afinal, as cidades devem ser feitas para as pessoas, não apenas para os carros. Cotia e Vargem Grande Paulista, apesar de vizinhas, têm características diferentes e se complementam. Vejo um futuro promissor para toda a região, com mais empregos, serviços, lazer e novas histórias que reforçam o orgulho de viver nesses lugares”, explica.
Hélio Alterman, diretor da Proinvest, trabalha na região há 48 anos. De uma maneira geral, ele acredita que o perfil atual dos moradores da Granja Viana é composto por empresários com filhos, famílias com animais, influencers, normalmente numa faixa etária entre 30 e 45 anos. “São pessoas que buscam qualidade de vida, condomínios fechados, segurança, lazer e a facilidade de ter excelentes escolas na região, com um preço mais convidativo do que São Paulo, inclusive com o mesmo trânsito que São Paulo”, descreve.
“O pessoal fala do trânsito da Raposo, mas é igual as marginais e as grandes avenidas de São Paulo”, afirma.
Ele também evidencia a possibilidade do trabalho home office e a facilidade do morador granjeiro ter a sua disposição locais como o The Square, por exemplo, que dispõe de todas as especialidades médicas.
Dentre os desafios da região, Hélio destaca que: “sempre tem alguém querendo vender e sempre tem alguém querendo comprar”.
Neste momento, o que está em alta são os imóveis com valor abaixo da avaliação. “Hoje, compra-se bons imóveis por um valor 40% abaixo do valor real de mercado; nosso preço na região é muito convidativo”, finaliza o especialista.
“São pessoas que buscam qualidade de vida, condomínios fechados, segurança, lazer e a facilidade de ter excelentes escolas na região, com um preço mais convidativo do que São Paulo, inclusive com o mesmo trânsito que São Paulo” Hélio Alterman sobre o perfil do morador da Granja Viana
Hélio Alterman destaca a tendência do “Retrofit” na região, tanto para uso quanto para investimento. É a possibilidade de comprar uma casa antiga, por um preço bem abaixo do valor de mercado, e com a atualização desta casa ter uma rentabilidade maior até mesmo do que aplicações financeiras.
E os granjeiros antigos?
Muitos moradores da Granja que viviam em casas com terrenos de três ou cinco mil metros e viram os filhos se casarem e irem embora, querem continuar na região.
Então, optam por condomínios fechados com terrenos menores, ou até os apartamentos que surgiram nos últimos anos (como o Costa do Marfim – ao lado do The Square).
A procura por casas mais novas e modernas também cresceu.
Uma cobertura de 242 metros quadrados próximo ao The Square custa R$2.500,000,00, preço que não se compra um apartamento médio em
São Paulo.
Crescimento Imobiliário x Exploração imobiliária
Crescimento imobiliário refere-se à expansão do mercado com aumento na venda e construção de imóveis, impulsionada por fatores como a demanda, juros baixos e desenvolvimento econômico. Geralmente as construtoras se preocupam com o impacto ambiental e social que o empreendimento vai causar, desde sua construção até a sua ocupação. Outras ações importantes são as contrapartidas. O investidor, de forma acordada com a prefeitura, faz uma devolutiva dos impactos causados como: criação de áreas de lazer para alguma comunidade,
Já a exploração imobiliária (ou especulação imobiliária) é a prática de investir em imóveis visando lucrar com a valorização de curto prazo, muitas vezes por meio da compra e venda rápida de terrenos e propriedades, o que pode gerar desigualdades sociais e prejudicar o planejamento urbano já que não existe estudo de impacto de vizinhança, em infraestrutura ou ambiental.
REDUTO DOS ARTISTAS
O dono da Dolly, Laerte Codonho, mora na Granja Viana, assim como o casal de influencer Viih Tube e Eliezer. Aliás, eles compraram a mansão em 2023 por R$8,5 milhões. Foi um burburinho quando a empresária Boca Rosa anunciou no Instagram que comprou sua primeira casa, avaliada em R$18 milhões. Com muitos luxos, o imóvel dispõe de garagem que acomoda 10 carros, há cinema privativo e canil com ar-condicionado. A propriedade conta com um aquário para tubarões. Ela libertou os tubarões que estavam nele antes de comprar a mansão. A influenciadora fez um acordo com o antigo proprietário para que os animais fossem para um local com profissionais, e ela então se mudou para a casa já sem os tubarões.
