Como a Holding economiza impostos
A reforma tributária do consumo promete um aumento fiscal para o proprietário que aluga imóveis. Porém, em 2027 e 2028, haverá uma janela de eficiência fiscal para a locação de imóveis próprios, especialmente para holdings imobiliárias.
Isso porque a holding tributada pelo lucro presumido suporta, atualmente, uma carga tributária que varia de 11,33% a 14,53% sobre a receita bruta. Mas, no próximo biênio, terá o seu custo tributário reduzido para entre 10,35% e 13,55%, pois o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), que totalizam 3,65%, serão substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS – 2,64%) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS – 0,03%). Estes totalizam 2,67% em razão da redução de 70% sobre a alíquota final estimada de 26,5% (8,8% de CBS e 17,7% de IBS). Há ainda um “redutor social” de até R$ 642 por unidade residencial.
Para a pessoa física locadora de imóveis, a transição para o novo regime fiscal inicia-se em 01/01/2027, somente se tiver ao menos 4 imóveis rendendo mais de R$ 250.536 no ano anterior ou R$ 300.643 no ano corrente. Nesses casos, tornar-se-á contribuinte do IVA, devendo registrar um CNPJ técnico vinculado ao CPF e emitir NFS-e.
E, uma vez que se torne contribuinte regular do IVA, somará a alíquota da tabela progressiva do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), que tem um teto de 27,5%, com a CBS e o IBS (2,67%), resultando em até 30,17% de impostos em 2027. No ano de 2033, com o IVA em 26,5% (sendo 7,95% com a redução de 70%), o ônus da pessoa física locadora de imóveis atingirá absurdos 35,45%. Além disso, inquilinos corporativos preferirão locar de holdings pois, por ser uma empresa, fica garantido o creditamento pleno de IBS/CBS, reduzindo os seus custos operacionais.
O que o biênio favorável nos revela é que a estruturação preventiva de holdings imobiliárias em 2026 é indispensável para garantir economia fiscal, proteção patrimonial e planejamento sucessório perante o novo regime tributário.
*Mariana Arteiro é advogada, com MBA Internacional em Direito Empresarial, pela Universidade da Califórnia (UCI); especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório, pela Fundação Getúlio Vargas (FGV); pós-graduada em Direito Tributário, pelo Centro de Extensão Universitária (CEU); Conselheira Estadual e Presidente da Comissão de Planejamento Sucessório e Holdings da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) Seccional São Paulo; titular do escritório Arteiro Gargiulo Advogados. @mariarteiro
