ALUGUEL EM TEMPOS DE CRISE




Chegamos a 2015! E, conforme vem sendo divulgado amplamente na mídia, será um ano de ajustes, principalmente para quem possui um negócio. Nos últimos anos, vimos uma explosão meteórica no valor dos imóveis, o que se refletiu no valor dos alugueis. E, em ano de ajustes, sem dúvida alguma, o aluguel é um grande vilão! Entretanto, há na Lei de Locação medidas judiciais que poderão auxiliar na preservação de uma relação locatícia justa e equilibrada, tanto em relação à renovação da locação, quanto ao valor do aluguel. Tratam-se das ações renovatória e revisional, respectivamente. A ação renovatória auxilia os comerciantes que estejam com dificuldades na renovação do seu aluguel. Esta ferramenta poderá ser utilizada desde que o locatário tenha contrato de aluguel por escrito, com prazo determinado e que o prazo de ocupação ininterrupta do imóvel seja superior a 5 anos (60 meses), mesmo que fracionados em mais de um contrato de locação, além de a atividade que vem sendo desenvolvida, esteja neste endereço há pelo menos 3 anos.


O objetivo da ação é proteger o comerciante do risco da perda do ponto, o que poderá lhe custar a clientela já adquirida, garantindo o direito à renovação do contrato por igual período, permitindo ainda ao locador estabelecer as condições da oferta de renovação.

O proprietário do imóvel poderá argumentar em sua defesa algumas questões como necessidade de reforma, desapropriação ou melhor proposta de terceiro. Mas, isso deverá estar devidamente comprovado.

Para esta medida, o locatário deverá estar atento ao prazo, o que deverá ocorrer entre 1 ano e seis meses antes do prazo do vencimento do contrato

A ação revisional, por sua vez, é o remédio dado pela lei ainda para que se encontre um preço justo pelo valor da locação do imóvel, evitando assim, ajustes desproporcionais decorrentes de distorções do próprio mercado. Esta medida é a ação revisional de aluguel.

Em razão da urgência do tema, este processo possui rito mais enxuto do que as demais ações judiciais. Caso as partes não cheguem a um consenso, o juiz nomeará um perito a fim de que seja encontrado preço justo da locação. Determinado o valor justo, o juiz fixará o valor da locação a partir de então, podendo inclusive sofrer redução. Mas atenção! A ação revisional de aluguel não poderá ser proposta caso esteja em curso prazo para desocupação do imóvel.

Fato é que a relação entre locador e locatário, assim como todas as demais, deve obediência ao princípio do equilíbrio contratual, de modo que os eventuais descompassos e deformidades nesta relação, podem e devem ser submetidas às ferramentas de segurança que a lei nos fornece, sendo, contudo, imprescindível uma adequada formação destes contratos, prevendo  desde sua origem , à medida do possível, os percalços que poderão ser enfrentados.



Marcia

Trevisioli Advogados Associados

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